ДОГОВОР АРЕНДЫ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Бумага без подписи - просто бумага, а подписанный лист - уже документ. Это следует помнить при заключении любого соглашения, в том числе и договора аренды коммерческой недвижимости, так как небрежное или формальное отношение может привести к весьма серьезным последствиям. На что следует обращать особое внимание, чтобы их избежать? Итак, по порядку.

Тщательность - признак профессионализма

Проверка полномочий на заключение соглашения - этап первый и достаточно серьезный. Согласно общему правилу генеральному директору, действующему на основании устава, для подписания договора аренды дополнительных полномочий не требуется. Если подпись ставит коммерческий директор, председатель совета директоров, президент, председатель правления, целесообразно попросить выписку из устава, в котором должны быть отражены их полномочия при заключении договора аренды. Проверка полномочий осложняется в случае заключения договора с акционерным обществом или обществом с ограниченной ответственностью, поскольку специальное законодательство, регламентирующее их деятельность, устанавливает ограничения полномочий первого лица в зависимости от величины сделки в сравнении с балансовой стоимостью активов, а также от наличия заинтересованности в совершении сделки. Эти риски можно преодолеть, получив согласие на сделку общего собрания акционеров или совета директоров (наблюдательный совет) общества либо доказательства того, что такое одобрение не требуется. В качестве доказательств годится баланс общества на последнюю отчетную дату, предшествующую дате заключения договора.

Генеральный директор (исполнительный единоличный орган общества) вправе совершать сделки, не превышающие 25 процентов от балансовой стоимости активов общества. Одобрения совета директоров достаточно при заключении сделки на сумму от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов. В остальных случаях необходимо решение общего собрания.

Если договор подписывает представитель по доверенности, он должен приложить ее заверенную копию.

Следует отметить, что при всей многочисленности документов, отражающих полномочия сторон, предоставление всего пакета, причем по инициативе уполномочивающей стороны, является правилом хорошего тона и воспринимается с пониманием, так как свидетельствует о серьезности и профессиональности партнера. Формирование такого пакета неизбежно при регистрации договора аренды, заключенного на срок более года (все эти документы понадобятся для учреждений юстиции).

Поскольку аренда является обременением прав собственника недвижимого имущества (договор аренды регистрируют как обременение и именно так отражают в тексте свидетельства на право собственности), переход права собственности на имущество, сданное в аренду, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, за исключением указания наименования арендодателя и его реквизитов.

Многие арендодатели, выступающие собственниками, часто пытаются навязать арендаторам новые условия аренды, однако арендатор вправе следовать условиям ранее заключенного договора аренды. Данной точки зрения придерживаются судебные инстанции при разрешении возникших разногласий.

Арендатору также следует знать, что некоторые арендодатели, особенно крупные, включают в договор массу дополнительных условий, не предусмотренных действующим законодательством. В результате арендодатель приобретает полномочия чуть ли не контролирующих и государственных органов. Например, арендодатель наделяет себя правом не допустить арендатора на арендуемые площади в связи с нарушением последним действующего законодательства или когда арендатор вынужден согласовывать с арендодателем каждое свое действие. Такие условия следует рассматривать как установление препятствий арендатору в использовании арендованного имущества, поэтому в подобных ситуациях нужно обращаться в суд.

Объект, сроки размер оплаты

В процессе заключения договора необходимо четко оговорить следующие условия: объект аренды, ее срок и размер арендной платы.

Объект аренды должен быть точно и максимально полно определен соглашением. С этой целью в договоре аренды необходимо указать не только полный адрес объекта недвижимости, этаж, номер комнаты, общую площадь арендуемого помещения, но и его регистрационные данные, прописанные в свидетельстве о праве собственности.

Срок аренды в договоре может быть не обозначен. В таком случае договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Договор будет считаться заключенным (возобновленным) на неопределенный срок и в том случае, если по истечении срока аренды, установленного договором, ни одна из сторон не заявит о своем намерении прекратить его действие. При этом считается, что договор продлен на тех же условиях.

Если по истечении срока аренды стороны заключают соглашение на новый срок, то они не будут связаны условиями договора, действовавшего ранее. Значит, арендодатель может предложить любые новые условия договора, которые арендатор будет рассматривать в общем порядке, исходя из принципа свободы договора. Несогласие арендатора с новыми условиями аренды лишает его преимущественного права на заключение договора.

При определении арендной платы допускаются расчеты как в виде денежных средств, так и в виде имущества, передаваемого в собственность арендодателю, например транспортные средства, оргтехника и т. п. Расчеты разрешено производить в виде продукции и доходов от использования арендованного имущества, а также в виде каких-либо услуг самого арендатора (полиграфических, охранных, консультационных и т. п., если это устроит арендодателя).

Независимо от избранной сторонами формы арендной платы обязательна фиксация ее размера. Невыполнение данного условия влечет недействительность договора. Допускается согласование только порядка определения размера арендной платы. Так, если размер арендной платы установлен в условных единицах или иностранной валюте с требованием осуществления платежей в российских рублях по тому или иному курсу, курс должен быть зафиксирован обязательно и максимально конкретно (ЦБ РФ, ММВБ) на конкретную дату. Этот пункт, по сути, является порядком определения размера арендной платы за тот или иной период.

Кто за что платит

Особое внимание следует уделить вопросу распределения расходов на содержание арендованного имущества. Арендная плата за эксплуатацию здания или сооружения включает в себя лишь платежи за пользование земельным участком, на котором оно расположено (иная территория оплачивается дополнительно). Расходы на текущий ремонт и содержание арендованного имущества по общему правилу несет арендатор. К расходам на содержание арендованного имущества относятся коммунальные платежи, расходы на уборку и вывоз мусора, обеспечение помещений обязательной пожарной и охранной сигнализацией, расходы на телекоммуникации. Целесообразно подробно отражать в договоре, какие расходы кем именно оплачиваются.

Бывают случаи, когда, например, помещение на момент заключения договора аренды не оборудовано обязательной пожарной сигнализацией, а по умолчанию расходы по содержанию помещений несет арендатор, арендодатель лишь осуществляет капитальный ремонт. Если такая ситуация не была оговорена условиями договора, арендатор под угрозой запрета эксплуатации помещений со стороны пожарных служб вынужден нести дополнительные расходы на установку требуемой сигнализации. Они могут быть весьма значительными, но не относятся к числу затрат на проведение капитального ремонта. Или, например, коммуникационное обслуживание помещений арендодателя осуществляется с использованием не городских телекоммуникационных сетей по единому договору. В данном случае плата за пользование городским телефоном будет выше обычных ставок и может существенно превышать реальные потребности арендатора.

Размер арендной платы можно изменять по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Однако при этом договором могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Аналогичным образом решают вопрос об изменении размера арендной платы, установленной в иностранной валюте. Поскольку такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции, изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы.

Передача имущества

Отправной точкой начала аренды является день фактической передачи арендованного имущества арендатору. Именно с этого момента возникает обязанность арендатора выплачивать арендные платежи арендодателю.

При подписании акта приемки-передачи помещений важно оговорить в нем фактическое состояние принимаемого имущества, особенно отступления от нормы, в том числе внутреннюю отделку помещений, необходимость ремонта, отсутствие каких-либо деталей, вплоть до дверных ручек, наличие мебели, состояние сантехники и т. п. Все это поможет избежать разногласий с арендодателем и сбережет средства арендатора, так как устранение недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих его использованию, осуществляется за счет арендодателя. Акт приема-передачи помещений арендатором с детальным описанием всех недостатков будет играть важную роль и при возврате арендованного имущества по истечении срока аренды, поскольку позволит зафиксировать состояние имущества, в котором оно было получено.

В этой связи важен вопрос распределения стоимости отделимых и неотделимых улучшений арендованного имущества. Многие арендодатели запрещают осуществление неотделимых улучшений арендованного имущества без дополнительного письменного согласования с арендодателем, так как осуществление неотделимых улучшений с согласия арендодателя влечет право арендатора на возмещение их стоимости. Причем осуществление такого возмещения возможно путем зачета встречных однородных требований (например, арендной платы), для которого, как известно, достаточно волеизъявления одной стороны, а возражения другой не имеют значения.

Расторжение и изменение соглашений

Изменение или расторжение договора происходит по соглашению сторон, если иное не установлено законом или договором, либо по решению суда в случае отказа стороны от изменения условий. Причем соглашение о досрочном прекращении аренды на срок более года так же, как и соглашение об изменении условий договора аренды, подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.

Закон содержит перечень обстоятельств, служащих основанием для изменения или расторжения договора. Вместе с тем сторонам дано право внести в договор дополнительные основания его изменения или расторжения. Это могут быть обстоятельства любого характера, связанные с нарушением обязательств какой-либо из сторон.

Если стороны распишут порядок согласования изменений или прекращения договора, то решения суда для таких случаев не потребуется. Соблюдая процедуру, установленную в договоре, любая из сторон вправе изменить или расторгнуть договор в одностороннем порядке. Если же стороны ограничатся только перечислением дополнительных оснований для изменений или расторжения договора, потребуется судебное решение или дополнительное соглашение сторон. Следует признать, что закон содержит достаточно разумные и справедливые условия расторжения договора, поэтому включение в договор дополнительных оснований для его расторжения хотя и является законным, но все же ухудшает позицию арендатора, даже если ему будут предоставлены аналогичные права по расторжению договора по его инициативе. Ведь арендатор, как правило, не заинтересован в расторжении договора. Сравнительно равной компенсацией договорных инициатив арендодателя по расторжению договора может быть, пожалуй, только безусловное право арендатора расторгнуть договор в случае любого вмешательства арендодателя в деятельность арендатора - на случай невыносимых злоупотреблений со стороны собственника помещений.

Однако даже если основание расторжения договора является допустимым, арендодатель вправе расторгнуть договор только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости устранить нарушения договорного обязательства в разумный срок. Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено арендодателем в суд только после получения отказа арендатора на предложение изменить или расторгнуть договор либо в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Если договор аренды был заключен на неопределенный срок, то для прекращения его действия необходимо направить уведомление другой стороне не позднее чем за три месяца до предполагаемой даты прекращения аренды (если иной срок не установлен законом или договором). При определении иного срока предупреждения о расторжении договора аренды (заключенного на неопределенный срок) сторонам предоставляется полная свобода: он может быть как больше, так и меньше трех месяцев.

Важно обратить внимание на то обстоятельство, что после предупреждения другой стороны о расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, договор сохраняет свою силу для обеих сторон в течение трех месяцев. Поэтому арендатор не вправе отказаться вносить арендную плату за указанный период даже в том случае, когда помещение освобождается им досрочно, то есть до истечения трех месяцев. Иная процедура расторжения должна быть прямо указана в договоре.

Возврат имущества арендодателю осуществляют по акту. В случае просрочки возврата имущества арендатор будет обязан оплатить арендную плату за фактическое время пользования помещениями, кроме случаев, когда арендодатель уклонялся от принятия помещений. Размер арендной платы в этом случае будет определен в соответствии с условиями договора.

Зачастую арендодатели устанавливают ответственность за нарушение сроков возврата помещений в виде, например, двойной ставки аренды. В такой ситуации следует обратиться к ст. 333 ГК РФ, согласно которой суд вправе уменьшить размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Взыскание двойной или иной кратной суммы арендной платы ничем не обосновано, так как арендодатель получает плату за использование своего имущества. Размер ответственности в данном случае соотносим с размером процентов за пользование денежными средствами согласно ставке рефинансирования.

С другой стороны, досрочное освобождение арендуемого помещения (до истечения срока аренды и прекращения действия договора) не является основанием для прекращения обязательств арендатора по внесению арендной платы. Данное право арендодателя является бесспорным стимулом своевременного освобождения помещений арендатором по истечении срока аренды.