ОСОБЕННОСТИ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ПРИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ПРОМЫШЛЕННЫХ ОБЪЕКТОВ

Принятие в 2001 г. нового Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) и введение в действие гл. 17 "Право собственности и другие вещные права на землю" Гражданского кодекса Российской Федерации стали ключевыми моментами в развитии земельных правоотношений в современной России. Последовавшие изменения законодательства, а также принятие новых нормативных актов показали стремление законодателя к дальнейшему совершенствованию правового регулирования в данной сфере. Однако далеко не каждый инвестор проектов, так или иначе связанных с землей, согласится с мнением, что земельное законодательство и практика его применения стали ясными, эффективными и действительно направлены на привлечение инвестиций.

В настоящей статье рассматриваются наиболее частые вопросы правового характера и практические проблемы, связанные с приобретением прав на земельные участки в России. Речь пойдет прежде всего о случаях, когда земельные участки приобретаются или арендуются с целью строительства промышленных объектов "с нуля" - greenfield projects.

Выбор места расположения промышленного объекта и земельного участка

Один из первых вопросов начинающего инвестора: "Можно ли приобрести в собственность или хотя бы в аренду земельный участок с целью строительства промышленного объекта?" Несмотря на кажущуюся простоту вопроса, на практике ответ обусловлен множеством различных факторов.

Возможность приобретения или аренды земельных участков зависит от выбора места для строительства, в частности от наличия подходящих участков. Следует учитывать, что, несмотря на огромную территорию Российской Федерации, процентное соотношение земель промышленности и иного специального назначения1, которые в первую очередь предназначены для застройки промышленными объектами, с землями других категорий достаточно невелико. Так, согласно данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости2 по состоянию на 1 января 2004 г. эти земли составляли всего 1%, или 17,0 млн га (рис. 1).

Строительство промышленных объектов возможно и в производственных зонах в пределах земель поселений, однако при этом согласовать их размещение в границах соответствующего поселения достаточно трудно, прежде всего из-за необходимости соблюдения градостроительных, экологических, санитарных и иных норм и предписаний.

Безусловно, существуют альтернативные варианты подбора подходящих земельных участков. Например, на практике зачастую приобретаются права на участки, отнесенные к категории земель сельскохозяйственного назначения, после чего данные участки переводятся в категорию земель промышленности и иного специального назначения. Потенциал использования таких земель гораздо выше, чем, например, земель промышленности и иного специального назначения (рис. 1).

Тем не менее необходимо учитывать, что если земельный участок сельскохозяйственного назначения находится в государственной или муниципальной собственности, то его аренда или приобретение с целью строительства промышленного объекта не допускаются. Даже если участок берется в аренду не для целей строительства промышленного объекта или приобретается у лиц, владевших им на правах частной собственности, процесс его перевода в категорию земель промышленности и иного специального назначения займет несколько месяцев - обычно не менее шести. При этом перевод сельскохозяйственных угодий3 из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается согласно ст. 7 недавно вступившего в силу закона "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" только в исключительных случаях.

Кроме того, зарубежные инвесторы должны учитывать, что согласно закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" иностранные граждане и юридические лица, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан и юридических лиц составляет более 50%, могут обладать участками или долями в праве общей собственности на участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Соответственно промежуточное (для перевода в другую категорию) приобретение в собственность земельных участков сельскохозяйственного назначения для таких лиц исключается.

При поиске земельных участков следует принимать во внимание и тот факт, что большая их часть находится в государственной или муниципальной собственности. Согласно данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2004 г. в собственности юридических лиц находилось 0,3% (5063,6 тыс. га), а в собственности граждан - 7,3% (124194,3 тыс. га) всех российских земель (рис. 2).

Более того, в некоторых субъектах Российской Федерации отыскать земельные участки (особенно незастроенные), находящиеся в частной собственности, чрезвычайно сложно. Например, сравнительно недавно появилась информация о первых случаях приватизации земельных участков под уже существующими объектами недвижимости в Москве. Такая ситуация объясняется как неэффективной реализацией закона "О разграничении государственной собственности на землю", так и тем, что многие субъекты Российской Федерации предпочитают сдавать землю в аренду и не всегда готовы продавать ее, в том числе предоставлять возможность выкупа участков под существующими объектами недвижимости. Примером может служить ст. 14 закона г. Москвы "О землепользовании и застройке в городе Москве", которая гласит: "Когда федеральными законами не устанавливается обязательность отчуждения земельного участка из собственности города Москвы, предоставление в аренду является основной (преимущественной) формой распоряжения землями, находящимися в собственности города Москвы".

Так как земля в России находится главным образом в государственной и муниципальной собственности, рассмотрим основные особенности приобретения прав на такие земельные участки.

Аренда и приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности Согласно ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков под строительство осуществляется либо без предварительного согласования мест размещения объектов, либо с проведением такового. При этом по общему правилу в первом случае земельные участки предоставляются либо в собственность, либо в аренду, а во втором - только в аренду.

Процедура предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта состоит из следующих основных этапов:

1. Проведение работ по формированию земельного участка, которые включают подготовку проекта границ и их установление на местности, указание разрешенного использования, а также определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение к ним. Последнее положение, включенное в ЗК РФ только в декабре 2004 г.4, на наш взгляд, является необходимым, хотя и запоздалым шагом навстречу инвесторам. До последнего времени стоимость подключения к сетям инженерно-технического обеспечения была камнем преткновения для многих инвесторов. Например, только за подключение к сетям электроснабжения в г. Москве требовали несколько миллионов долларов. Можно предположить, что введение указанной нормы ЗК РФ облегчит положение инвесторов.

2. Государственный кадастровый учет земельного участка.

3. Проведение торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды.

Правила организации и проведения торгов утверждены Правительством Российской Федерации5. Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона (открытого или закрытого по форме подачи предложений) либо конкурса (при необходимости установления собственником земельного участка условий/обязанностей по его использованию). Среди наиболее интересных для потенциального инвестора особенностей организации и проведения торгов можно отметить следующие:
- извещения о проведении торгов, отказы в их проведении, информация о результатах торгов подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации;
- начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы устанавливаются на основании отчета независимого оценщика;
- задаток для участия в торгах определяется в размере не менее 20% начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы;
- торги признаются несостоявшимися, если в них участвовало менее двух претендентов.

Допускается также предоставление участка в аренду без проведения торгов на основании заявлений заинтересованных лиц. В таком случае обязательным условием является предварительная и заблаговременная публикация о наличии предлагаемых участков в случае, если имеется только одна заявка.

4. Подписание протокола о результатах торгов или договора аренды земельного участка, если торги не проводились.

5. Заключение договора купли-продажи или аренды земельного участка в случае, если проводились торги и был подписан протокол об их результатах.

6. Государственная регистрация права собственности покупателя на земельный участок или государственная регистрация договора аренды.

Нельзя забывать, что договор аренды земельного участка считается заключенным (и действительным) только с момента его государственной регистрации в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, процедура предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта, как правило, инициируется соответствующим исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления.